日本で土地・建物・マンションなどの不動産を所有している方に関係する、新しい制度「スマート変更登記」が始まりました。
2026年4月1日から、不動産の所有者は、住所や氏名（法人の場合は名称・本店所在地）が変わった場合、原則として変更した日から2年以内に変更登記をすることが義務になりました。
これに合わせて、一定の手続をしておけば、住所などが変わったときに法務局が情報を確認し、所有者が自分で申請しなくても変更登記をしてくれる「スマート変更登記」という制度が始まりました。
【法人が不動産を所有している場合】
法人のスマート変更登記は、2026年5月15日から運用が開始されています。
不動産の登記に「会社法人等番号」が登記されていれば、会社の本店所在地や名称を変更したとき、商業・法人登記の情報をもとに、法務局が不動産の登記も変更します。
そのため、会社が本店を移転した場合などに、会社の登記とは別に、所有している不動産について毎回住所変更登記を申請する負担が軽くなります。
ただし、会社法人等番号を持っていない外国法人などは、この制度を利用できません。 この場合は、住所や名称が変わったとき、自分で不動産の変更登記を申請する必要があります。
【個人が不動産を所有している場合】
個人については、あらかじめ氏名、生年月日、住所、メールアドレスなどの「検索用情報」を法務局に申し出ておくことで、スマート変更登記を利用できます。
実際に法務局によるスマート変更登記が行われるのは、2026年12月中旬以降です。
法務局が住民基本台帳ネットワーク（住基ネット）で新しい住所や氏名を確認し、本人に「変更登記をしてよいですか」という確認をしたうえで、法務局が変更登記を行います。
日本に住民登録をしている外国人も対象になります。
一方、台湾など海外に住んでいる外国人は対象になりません。 日本の法務局が住基ネットで住所変更を確認できないためです。海外に住んでいる方が住所や氏名を変更した場合は、これまでどおり自分で変更登記を申請する必要があります。
【不動産を所有している方が注意すること】
スマート変更登記が始まったからといって、すべての人の住所が自動的に変更されるわけではありません。
個人は「検索用情報」の申出、法人は「会社法人等番号」の登記が必要です。また、海外居住者や会社法人等番号のない法人は対象外です。
さらに、スマート変更登記はすぐに行われるとは限りません。不動産を売却したり、抵当権を抹消したりする予定があり、登記簿の住所と現在の住所が違っている場合には、スマート変更登記を待たず、自分で住所変更登記をする必要がある場合があります。
なお、2026年4月1日より前に住所や氏名が変わっていた場合も義務化の対象です。 この場合は、原則として2028年3月31日までに変更登記をする必要があります。
日本の不動産を所有している外国人の方も対象ですので、「外国に住んでいるから関係ない」と考えず、現在の登記簿上の住所や氏名が正しいか、一度確認しておくことをおすすめします。
在日本擁有土地、房屋、公寓等房地產的人，需要注意一項新的制度——「智慧變更登記」。
自2026年4月1日起，如果房地產所有人的地址或姓名有所變更（法人則為公司名稱或總公司所在地變更），原則上必須在變更日起2年內辦理變更登記。
配合這項新制度，如果事先完成一定的手續，當地址等資料發生變更時，法務局可以確認相關資訊，並在符合條件的情況下，代替所有人辦理變更登記。這就是所謂的「智慧變更登記」。
【法人擁有房地產的情況】
法人的智慧變更登記已於2026年5月15日開始實施。
如果房地產登記資料中已登記「公司法人等編號」，當公司變更總公司所在地或公司名稱時，法務局可以根據商業、法人登記的最新資料，辦理房地產登記上的變更。
也就是說，公司搬遷總公司所在地時，除了辦理公司登記以外，不一定還需要另外逐一申請所有房地產的地址變更登記，因此可以減少手續上的負擔。
但是，沒有公司法人等編號的外國法人等，不能使用這項制度。
這種情況下，如果公司的地址或名稱發生變更，仍然必須自行辦理房地產的變更登記。
【個人擁有房地產的情況】
個人如果事先向法務局提出姓名、出生年月日、地址、電子郵件地址等「查詢用資訊」，就可以利用智慧變更登記制度。
個人由法務局實際辦理智慧變更登記的作業，預計從2026年12月中旬以後開始。
法務局會透過日本的住民基本台帳網路系統確認新的地址或姓名，並先向本人確認「是否同意辦理變更登記」，之後再由法務局辦理變更。
在日本有辦理住民登錄的外國人，也可以成為這項制度的對象。
但是，居住在台灣等海外地區的人，不屬於智慧變更登記的對象。
因為日本法務局無法透過住民基本台帳網路系統確認海外居住者的地址變更。
因此，居住在台灣等海外地區的人，如果地址或姓名有所變更，仍然需要和以前一樣，自己申請房地產的變更登記。
【房地產所有人需要注意的事項】
智慧變更登記制度開始後，並不代表所有人的地址都會自動更新。
個人需要事先提出「查詢用資訊」，法人則需要在房地產登記中登記「公司法人等編號」。
此外，海外居住者以及沒有公司法人等編號的法人，不適用這項制度。
另外，智慧變更登記也不一定會立即完成。
例如，近期準備出售房地產、辦理抵押權塗銷等登記，而登記簿上的地址與現在的地址不同時，有可能不能等待智慧變更登記，而必須先自行辦理地址變更登記。
還有一點很重要：
即使地址或姓名是在2026年4月1日以前就已經變更，也受到本次義務化制度的規範。
原則上，這類情況必須在2028年3月31日以前完成變更登記。
即使是居住在台灣等海外地區的外國人，只要擁有日本的房地產，同樣受到地址、姓名變更登記義務的規範。
因此，不要因為「住在國外」就認為與自己無關。建議確認一下目前日本房地產登記簿上的地址及姓名，是否與現在的資料一致。
另外，對於住民票上記載羅馬拼音姓名的外國人，在個人智慧變更登記的確認程序中，有時還需要回答變更後所使用的日文姓名（片假名或漢字）。
如對智慧變更登記、地址變更登記，或日本房地產登記有任何不清楚的地方，歡迎隨時與我們聯絡，請不用客氣。
