如果外國人在日本擁有公寓、土地或房屋，之後不幸過世，那麼繼承時究竟應該適用哪一國的法律呢？
很多人可能會認為：「因為房地產在日本，所以一定適用日本民法。」
但實際上，並不一定如此。
日本的《法之適用通則法》第36條規定：「繼承，依被繼承人之本國法。」
這裡的「被繼承人」，就是已經過世的人。
而「本國法」，原則上是指該名死者所屬國籍國家的法律。
例如，台灣籍人士在日本擁有一間公寓，之後在台灣過世，首先要確認的通常不是日本民法，而是台灣的法律。也就是要依台灣法律確認誰是繼承人、各繼承人的應繼分是多少等事項。
換句話說，判斷繼承應適用哪一國法律時，重要的並不只是「不動產位於日本」，而是過世者的國籍。
不過，也有例外情況。
有些國家的國際私法會規定：「位於國外的不動產，應適用不動產所在地國家的法律。」
如果被繼承人的本國法有這樣的規定，就有可能再回到適用日本法律。
法律上把這種情況稱為「反致」。
因此，外國人的繼承案件不能只看日本民法，而需要同時確認：
亡者的國籍、亡者本國的繼承法，以及該國國際私法的規定。
另外，如果繼承的財產中包含日本的不動產（土地、房子、公寓），最後仍然需要在日本法務局辦理繼承登記。即使繼承人是外國人，或居住在日本國外，也同樣是日本相續登記義務化制度的適用對象。
跨國繼承案件因國籍及各國法律不同，所需文件及法律判斷也可能不同。若家人擁有日本不動產，建議事先確認相關法律及登記程序，以免真正發生繼承時手續變得更加複雜。
外国人が日本にマンションや土地などの不動産を持っている場合、その方が亡くなったら、どこの国の法律に従って相続するのでしょうか。
「日本にある不動産だから、日本の民法が適用される」と思われるかもしれませんが、必ずしもそうではありません。
日本の「法の適用に関する通則法」第36条には、「相続は、被相続人の本国法による。」
と定められています。
ここでいう「被相続人」とは、亡くなった方のことです。「本国法」とは、原則としてその方の国籍のある国の法律をいいます。
たとえば、台湾籍の方が日本にマンションを所有したまま亡くなった場合、まず台湾の法律に基づいて、誰が相続人になるのか、それぞれの相続分はどのくらいか、などを確認することになります。
つまり、不動産が日本にあるかどうかではなく、亡くなった方の国籍が重要なポイントになります。
ただし、外国の法律を確認すると、その国の国際私法によって「外国にある不動産については、その不動産がある国の法律による」と定められていることがあります。この場合、日本法が適用されることがあります。これを法律上「反致（はんち）」といいます。
そのため、外国人の相続では、単に日本の民法だけを見るのではなく、亡くなった方の国籍、その国の相続法、国際私法の規定まで確認する必要があります。
そして、日本にある不動産を相続した場合には、最終的に日本の法務局で相続登記を行います。外国人や海外に住んでいる方も、相続登記の義務化の対象です。
外国人が関係する相続は、国によって必要な書類や法律の考え方が異なります。日本の不動産を所有している外国人の相続については、日本の専門家、司法書士へご相談ください。
自2024年4月1日起，日本已正式實施繼承登記義務化制度。
過去，在日本即使繼承了不動產（土地、房子、公寓），法律上也沒有一定要辦理繼承登記的義務。因此，有些不動產在繼承發生後，經過多年仍未辦理登記，導致從不動產登記資料中無法確認現在真正的所有權人。
這類「所有權人不明土地」逐漸增加後，在進行土地買賣、公共建設或災害復原時，常常會因為找不到所有權人，而造成許多困難。
因此，為了防止所有權人不明土地持續增加，日本修正了《不動產登記法》，並自2024年4月1日起，將繼承登記改為法律上的義務。
而這項制度不只適用於日本人。
即使是外國籍人士，或是居住在日本以外的人，只要繼承了位於日本的土地、房屋或公寓，也有辦理繼承登記的義務。
依據日本《不動產登記法》第76條之2，因繼承取得不動產所有權的人，自知道
「為自己開始發生繼承」
以及
「自己取得該不動產」
之日起，原則上必須在3年內申請繼承登記。
例如，居住在台灣的台灣人，因父母過世而繼承位於東京的公寓，也同樣適用這項規定。
並不是因為「我是外國人」或「我沒有住在日本」，就不需要辦理繼承登記。
另外，需要特別注意的是，2024年4月1日以前已經發生的繼承，也可能受到這項義務化制度的影響。
因為過去繼承登記並非義務，所以有些人即使多年前就已經繼承日本的不動產，至今仍未辦理名義變更。這類情況原則上也屬於繼承登記義務化的對象。
住在海外的人可能會擔心「為了辦理繼承登記，我一定要親自去日本嗎？」
其實不一定。
只要準備好必要文件，也可以委託日本的司法書士，由司法書士協助在日本辦理相關登記手續，原則上不需要為了登記而特地前往日本。
如果您繼承了日本的不動產，無論國籍或現在居住在哪個國家，都應該確認繼承登記是否已經完成。
即使是多年前發生的繼承，也不要認為「以前沒有義務，所以現在不用處理」。若名下仍有尚未辦理繼承登記的日本不動產，建議儘早確認並辦理相關手續。
2024年4月1日から、日本では相続登記が義務化されました。
以前は、不動産を相続しても、相続登記をすることは法律上の義務ではありませんでした。そのため、相続が発生しても長期間登記がされず、登記簿を見ても現在の所有者が分からない土地が増えていきました。
このような「所有者不明土地」が増えると、土地を売買したり、公共事業や災害復旧のために利用したりするときに、所有者を探すことが難しくなります。
そこで、所有者不明土地の発生を防ぐために不動産登記法が改正され、2024年4月1日から相続登記が義務となりました。
この制度は、日本人だけを対象とするものではありません。
外国籍の方や、日本国外に住んでいる方でも、日本にある土地や建物を相続した場合には、相続登記をする義務があります。
不動産登記法第76条の2では、相続によって不動産の所有権を取得した人は、
「自分のために相続が開始したこと」
そして
「自分がその不動産を取得したこと」
を知った日から、原則として3年以内に相続登記を申請しなければならないと定められています。
例えば、台湾に住んでいる台湾人の方が、日本に住んでいた親から東京のマンションを相続した場合も対象になります。
「外国人だから関係ない」「日本に住んでいないから登記しなくてもよい」ということにはなりません。
また、注意したいのは、2024年4月1日より前に発生した相続も対象になるという点です。
以前は相続登記が義務ではなかったため、何年も前に相続した不動産について、まだ登記をしていない方もいます。このような場合も、原則として相続登記の義務化の対象となります。
海外に住んでいる方は、「相続登記のために日本へ行かなければならないの？」と心配されるかもしれません。
しかし、必ずしも本人が日本へ来る必要はありません。必要な書類を準備し、日本の司法書士に依頼して手続きを進めることも可能です。
日本の不動産を相続した場合は、国籍や居住国にかかわらず、相続登記が必要です。
昔の相続だから大丈夫と思わず、まだ登記をしていない不動産がないか、一度確認してみることをおすすめします。
有時會有客戶詢問「住在台灣的外國人，也可以繼承位於日本的不動產嗎？」
答案是即使不住在日本的外國人，也可以繼承日本的不動產。
並不會因為在日本沒有地址，或沒有日本國籍，就不能成為日本不動產的所有權人。
例如，住在台灣的台灣人，可以繼承父母或親屬在日本所持有的房子、土地等不動產，也可以接受日本不動產的贈與。
繼承日本的不動產後，需要向日本的法務局辦理「繼承登記」。自2024年4月起，日本已實施繼承登記義務化，原則上必須自知道發生繼承之日起3年內提出申請。這項規定同樣適用於外國人以及居住在海外的繼承人。
外國籍人士通常沒有日本的住民票或戶籍，因此在證明住所及親屬關係時，需要依照各國的制度及個別情況，準備親屬關係證明文件、可代替印鑑證明的文件，或宣誓書等資料。
也有人會問「為了辦理繼承登記，一定要親自去日本嗎？」
一般來說，不需要只為了辦理繼承登記而特地前往日本。
可以在海外準備相關文件後寄送至日本，並委託日本的司法書士辦理登記手續。與司法書士的聯絡及確認，也可以透過電子郵件或線上方式進行。
不過，為了正確辦理登記，司法書士需要進行本人身分確認，因此也請配合相關的確認程序。
另外，即使在日本沒有親戚、朋友或可以協助的人，也不用擔心。
司法書士可以說明需要準備哪些文件，並協助向法務局提出登記申請。視個別情況而定，在日本可以取得的戶籍資料、不動產登記事項證明書等，也有由司法書士協助取得的方法。
外國人辦理日本不動產的繼承時，會依被繼承人的國籍、繼承人的國籍、是否有遺囑等情況，而需要不同的手續及文件。
此外，海外繼承案件通常需要較長的處理時間，也希望大家能事先理解這一點。
即使人在台灣、不方便前往日本，或在日本沒有可以協助自己的親友，仍然可以辦理日本不動產的繼承登記。
如有相關問題，可以先向日本的司法書士諮詢。
「台湾に住んでいる外国人でも、日本にある不動産を相続できますか？」というご相談があります。
結論からいうと、日本に住んでいない外国人でも、日本の不動産を相続することができます。 日本に住所がないことや、日本国籍を持っていないことを理由に、不動産の所有者になれないということはありません。
たとえば、台湾に住む台湾人の方が、日本にマンションや土地を所有していた親や親族から、その不動産を相続したり贈与を受けたりすることも可能です。
相続した不動産については、法務局で「相続登記」を行います。2024年4月から相続登記は義務化されており、相続を知った時から3年以内に申請しなければいけません。これは外国人や海外に住んでいる相続人も対象です。
外国籍の方の場合、日本の住民票や戸籍がないため、住所や身分関係を証明するために、その国の親族証明資料や印鑑証明に代わる書類、宣誓供述書など、国や状況に応じた書類を準備することになります。
「相続登記のために日本へ行かなければならないのですか？」と聞かれることもありますが、通常は、相続登記のためだけに日本へ来る必要はありません。
必要書類を海外から準備・郵送し、日本の司法書士に登記手続きを依頼することができます。打ち合わせもメールやオンラインで進めることが可能です。
ただし、正確な登記のために、ご本人確認をさせていただきますので、ご協力をお願いします。
また、日本に親族や知り合いがいなくても大丈夫です。 司法書士が必要書類をご案内し、法務局への登記申請までサポートすることができます。
必要に応じて、日本側で取得できる戸籍や登記事項証明書などは司法書士が収集できる方法もあります。
外国人の相続では、亡くなった方の国籍、相続人の国籍、遺言の有無などによって必要な手続きや書類が変わります。
また時間がかかることがほとんどですので、あらかじめご了承をいただけると幸いです。
まずは、司法書士に相談してみてください。
「繼承了位於北海道的房地產，所以一定要找北海道的司法書士嗎？」
「房地產在九州，就必須委託九州當地的司法書士嗎？」
可能有些人會有這樣的疑問。
其實，辦理日本房地產的繼承登記，不論房地產位於日本哪一個地區，都可以委託日本全國各地的司法書士辦理。
目前，日本的不動產登記可以透過線上方式提出申請。因此，雖然我的司法書士事務所位於東京，但北海道、東北、關西、九州等日本全國各地的房地產繼承登記，我都可以接受委託辦理。一般來說，司法書士不需要親自前往房地產所在地所管轄的法務局。
即使繼承人住在海外，也是相同的情況。
例如，住在台灣的人繼承了已故家人在日本持有的公寓、土地等房地產，即使該房地產不在東京，也可以委託東京的司法書士辦理繼承登記。
此外，可以跨地區辦理的也不只有繼承登記。
例如父母將房地產贈與給子女、家人之間變更房地產名義、將個人持有的房地產移轉給自己經營的公司，或反過來由公司移轉給個人等情況，即使房地產位於距離東京較遠的地區，也可以接受委託辦理相關的不動產登記。
不過，一般的房地產買賣則有所不同。
在一般的房地產買賣中，賣方、買方及司法書士等通常會在房地產公司或金融機構等場所會合，在支付買賣價款的同時辦理所有權移轉登記，也就是所謂的「交割（決済）」。
這種情況下，司法書士通常需要親自前往交割地點，確認本人身分及登記所需文件等。因此，如果交割地點距離東京較遠，可能較難接受委託。
如果是在東京都內或東京近郊，則可以辦理，歡迎個別諮詢。
「北海道にある不動産を相続したので、北海道の司法書士を探さなければならない？」「九州の不動産なら、九州の司法書士に依頼する必要がある？」と思っている方もいるかもしれません。
しかし、相続登記は、不動産の所在地に関係なく全国の司法書士に依頼することができます。
現在、不動産登記の申請はオンラインで行うことができます。そのため、私は東京の司法書士ですが、北海道や東北、関西、九州など、日本全国にある不動産の相続登記を受託することが可能です。一般的に不動産の所在地を管轄する法務局まで司法書士が直接出向くことはありません。
これは海外に住んでいる方にとっても同じです。たとえば、台湾に住んでいる方が、亡くなったご家族が日本に所有していたマンションや土地を相続した場合、その不動産が東京以外にあっても、東京の司法書士に相続登記を依頼することができます。
また、全国対応が可能なのは相続登記だけではありません。たとえば、親から子へ不動産を贈与する場合や、家族間で不動産の名義を変更する場合、個人が所有する不動産を自分が経営する会社へ移転する場合、反対に会社から個人へ名義を変更する場合などについても、遠方の不動産の登記を受託することができます。
ただし、一般的な不動産売買については事情が異なります。不動産会社や金融機関などに売主・買主・司法書士が集まり、売買代金の支払いと所有権移転登記を同時に行う「決済」の場合、司法書士が決済場所へ出向き、本人確認や必要書類の確認などを行う必要があります。そのため、東京から遠く離れた地域で行われる売買決済については、対応が難しい場合があります。東京都内や近県であれば対応可能ですので、個別にご相談ください。
台湾に住んでいる台湾人が日本に不動産を所有している場合、その方が亡くなると、日本にある不動産について相続登記が必要になります。このとき、有効な遺言があるかどうかによって、登記手続や必要書類が大きく変わることがあります。
日本では、2024年4月1日から相続登記が義務化されています。不動産を相続した人は、原則として、自分が相続によってその不動産を取得したことを知った日から3年以内に相続登記を申請しなければなりません。この義務は日本人だけを対象としたものではありません。台湾人などの外国人や、日本国外に住んでいる人であっても、日本国内の不動産を相続した場合には相続登記義務の対象となります。
まず、台湾人だからといって、日本の不動産について必ず日本の方式で遺言を作成しなければならないわけではありません。台湾在住の台湾人が、台湾で台湾の民法などに従って有効に作成した遺言であれば、その遺言を日本の不動産登記でも使用することができます。
たとえば、遺言に「日本に所有する○○の不動産を長男○○に相続させる」など、不動産を取得する人が明確に記載され、その遺言が台湾の法律上有効なものであれば、その内容に基づいて日本の法務局へ登記を申請することができます。台湾で作成された遺言書は中国語で書かれていることが多いため、登記申請の際には、通常、日本語の翻訳文も添付します。
遺言がある大きなメリットの一つは、登記に必要となる書類を少なくできる可能性があることです。
遺言がない場合には、誰が相続人であるかを確認するための台湾の戸籍関係書類などを集め、相続人が複数いる場合には、誰が日本の不動産を取得するのかについて相続人全員で話し合い、遺産分割協議を行うことがあります。その場合、相続人全員についての書類や署名を証明する書類など、多くの資料が必要になることがあります。
一方、有効な遺言によって日本の不動産を取得する人が明確に指定されていれば、原則として相続人全員による遺産分割協議を行う必要がなく、その分、必要書類や手続を減らすことができます。
なお、登記申請には遺言書の原本を法務局へ提出する必要があります。大切な遺言書がそのまま法務局に保管されてしまうのでは、と心配される方もいますが、申請時に「原本還付」の手続きをしておけば、法務局での確認後、遺言書の原本は返却されます。
日本に不動産を所有している台湾人にとって、将来の相続登記をスムーズにするためにも、あらかじめ有効で内容の明確な遺言を作成しておくことは、大切な準備の一つといえるでしょう。
如果居住在臺灣的臺灣人，在日本擁有不動產，日後本人過世時，就需要辦理日本不動產的繼承登記。這時，是否有有效的遺囑，往往會影響登記程序以及所需準備的文件。
日本自2024年4月1日起，繼承登記已成為法定義務。原則上，繼承人自知道自己因繼承而取得不動產之日起，必須在3年內申請繼承登記。這項義務並不只適用於日本人。即使是臺灣人等外國人，或居住在日本國外的人，只要繼承了日本境內的不動產，同樣也屬於繼承登記義務的對象。
首先，並不是因為不動產位於日本，就一定要按照日本的方式製作遺囑。居住在臺灣的臺灣人，如果在臺灣依照臺灣民法等相關規定製作了有效的遺囑，原則上也可以將該遺囑作為日本不動產繼承登記的文件使用。
例如，遺囑中明確記載「將本人位於日本的○○不動產由長子○○繼承」等內容，而且該遺囑依臺灣法律屬於有效的遺囑時，就可以依照遺囑內容，向日本的法務局申請不動產登記。
臺灣製作的遺囑通常以中文書寫，因此在日本申請登記時，通常還需要附上日文翻譯文件。
有遺囑的一項重要優點，就是有可能減少辦理繼承登記時所需要準備的文件。
如果沒有遺囑，首先必須確認誰是合法繼承人，因此可能需要準備臺灣的戶籍資料等文件。如果繼承人有數人，還可能需要由全體繼承人協議由誰取得日本的不動產，並製作遺產分割協議書。這種情況下，往往還需要準備各繼承人的相關證明文件，以及可以證明本人簽名的文件等，手續相對複雜。
另一方面，如果有效的遺囑已經明確指定由誰取得日本的不動產，原則上就不需要再由全體繼承人進行遺產分割協議，因此可以減少一部分文件以及辦理手續。
另外，申請日本的不動產登記時，需要向法務局提出遺囑書正本。有些人可能會擔心，重要的遺囑正本交給法務局後是否就拿不回來。實際上，在提出登記申請時，如果一併辦理「正本返還（原本還付）」手續，法務局確認完畢後，遺囑書正本可以返還給申請人。
因此，對於在日本擁有不動產的臺灣人而言，為了讓將來的繼承登記更加順利，事先製作一份有效而且內容明確的遺囑，是非常重要的準備之一。
海外に住んでいる日本人が、日本で不動産の購入や相続などの手続きをするとき、「海外のどこに住んでいるのか」を証明する書類が必要になることがあります。そのために日本大使館や総領事館などの在外公館が発行するのが「在留証明」です。在留証明は、日本に住民登録がない海外在住の日本人について、外国での住所を公的に証明する書類です。不動産登記のほか、年金などの手続きにも利用されています。
これまで在留証明は、基本的に紙の証明書として受け取る必要がありました。しかし、2025年5月から、電子データで受け取ることができる「e-証明書」の制度が始まりました。在留証明について電子交付に対応している在外公館では、「e-在留証明」として受け取ることができます。これにより、条件を満たせば大使館や総領事館の窓口へ行かず、申請から受取りまでオンラインで済ませることが可能になりました。
申請は、外務省の「オンライン在留届（ORRネット）」から行います。あらかじめオンラインで在留届を提出し、ORRネットにログインして証明書を申請します。e-証明書を希望する場合、手数料はクレジットカードでオンライン決済します。
ただし、すべての在外公館で、すべての証明書をe-証明書として発行しているわけではありません。対応している証明書の種類は在外公館によって異なるため、申請前に居住地を管轄する日本大使館や総領事館のホームページを確認する必要があります。
在留証明は、日本の不動産登記において海外住所を証明する書類として使用することができます。たとえば、海外に住む日本人が日本の不動産を購入して所有者になる場合や、住所変更の登記をする場合などです。e-在留証明を利用できれば、海外から紙の証明書を取り寄せる手間を減らすことができ、海外居住者にとって便利な制度といえるでしょう。
なお、提出先によっては、まだe-証明書に対応しておらず、従来の紙の証明書を求められる場合があります。利用する際には、あらかじめ提出先や手続きを担当する司法書士などに確認しておくと安心です。
会社の事業をやめる場合、株式会社でも合同会社でも、まず「解散」の手続きを行います。ただし、解散の登記をしただけでは、会社がすぐになくなるわけではありません。その後に「清算」という手続きを行い、最後に「清算結了」の登記をすることで、会社の登記が閉鎖されます。
まず、株式会社では株主総会、合同会社では原則として社員の同意などにより、会社を解散することを決めます。そして、解散後の会社には「清算人」が必要です。清算人は、これまでの代表取締役や代表社員に代わって、会社を整理して終了させるための手続きを行う人です。解散後は、解散の登記と清算人の登記を法務局に申請します。
また、会社を解散した後は、会社に対して債権を持っている人に申し出てもらうため、官報に公告を掲載する必要があります。株式会社・合同会社ともに、この公告で定める債権申出の期間は2か月以上としなければなりません。そのため、解散してからすぐに清算結了の登記をすることはできず、少なくとも2か月以上の期間を置く必要があります。
この期間に清算人が行うのが「清算活動」です。たとえば、会社に売掛金などがあれば回収し、会社が借りているお金や未払金、税金などがあれば支払います。また、不要になった会社の財産を処分することもあります。
すべての債務を支払った後に財産が残った場合には、その残った財産を株式会社では株主に、合同会社では社員に分配します。つまり、最終的には会社名義の預金やその他の財産、支払うべき債務などを整理し、会社に残る財産をゼロにした状態にして、清算を終了します。
清算活動がすべて終わったら、株式会社では決算報告を作成して株主総会の承認を受け、合同会社では清算に関する計算について社員の承認を受けます。その後、法務局へ「清算結了登記」を申請します。
このように、会社を完全に終了させるには、解散 → 清算人の就任 → 官報公告 → 2か月以上の清算期間 → 財産・債務の整理 → 清算結了登記という流れで手続きを進めることになります。
公司如果要結束營業，無論是股份有限公司（株式会社）或合同公司（合同会社），首先都需要辦理「解散」手續。不過，公司完成解散登記後，並不是馬上就完全消滅。解散後還需要進行「清算」，等所有清算程序完成後，再辦理「清算終結登記」，公司的登記才會正式關閉。
首先，股份有限公司通常需要透過股東會決議解散；合同公司則原則上由社員同意決定解散。
公司解散後，必須有「清算人」。清算人的工作，是代替原本的代表董事或代表社員，處理公司結束前的各項事務，例如收回公司債權、支付公司債務、處分公司財產等。公司解散後，需要向法務局申請解散登記以及清算人的相關登記。
另外，公司解散後，還必須在日本的「官報」刊登公告，通知對公司享有債權的人，在一定期間內申報其債權。
這個債權申報期間，股份有限公司及合同公司都必須設定為至少兩個月以上。因此，公司不能在解散後立刻辦理清算終結登記，原則上從解散到清算終結之間，需要保留至少兩個月以上的期間。
在這段期間內，清算人需要進行各項「清算作業」。例如，公司如果有尚未收回的貨款或其他債權，就需要收回；如果公司還有借款、未付款項、稅金等債務，也需要加以清償。必要時，也可能需要出售或處分公司的財產。
在所有債務都清償完畢後，如果公司還有剩餘財產，股份有限公司需要將剩餘財產分配給股東；合同公司則分配給社員。
也就是說，在清算程序結束以前，需要把公司名下的存款、其他財產以及應支付的債務全部整理完成，最後使公司不再有需要處理的財產或債務，再進入清算終結的程序。
所有清算作業完成後，股份有限公司需要製作決算報告，並取得股東會的承認；合同公司也需要完成清算相關的計算及社員承認等程序。
最後，再向法務局申請「清算終結登記」。
因此，公司正式結束的基本流程，可以簡單整理如下：
解散 → 清算人就任 → 官報公告 → 至少兩個月以上的清算期間 → 整理公司財產及債務 → 清算終結登記
外国に住んでいる人でも、日本の不動産を購入することができます。ただし、2024年4月1日から、外国に住所がある人や外国法人が日本の不動産の所有者として登記をする場合には、原則として「日本国内の連絡先」を登記する制度が始まりました。
これは、所有者が海外に住んでいる場合でも、日本国内で必要な連絡を取りやすくするための制度です。
国内連絡先になる人は、日本に住んでいる個人だけでなく、日本の会社などの法人でもかまいません。不動産会社や司法書士などが国内連絡先になることも想定されています。
国内連絡先を決めた場合には、その人の氏名（法人の場合は名称）や住所なども不動産の登記事項になります。そのため、単に申請書に連絡先を書くというだけではなく、不動産の登記記録の一部として公開されることになります。
もっとも、外国に住んでいる人の中には、日本国内に親族や知人などがおらず、国内連絡先をお願いできる人がいないこともあります。そのため、現在の制度では、必ず国内連絡先を用意しなければ不動産を取得できないというわけではありません。
国内連絡先となる人がいない場合には、「国内連絡先となる者がいない」ことを登記することが認められています。その場合には、その旨を記載した上申書などを提出して登記手続きを行います。
また、国内連絡先を登記した後に、その人が引っ越して住所が変わった場合や、別の人を国内連絡先に変更する場合などには、国内連絡先に関する変更登記を行い、登記簿の内容を新しい情報に変更する必要があります。
したがって、日本の不動産を長期間所有する予定の外国居住者は、購入するときだけでなく、その後も国内連絡先の情報に変更がないか注意しておくことが大切です。
即使居住在海外，也可以購買日本的土地、公寓等不動產。不過，自2024年4月1日起，居住在海外的個人或外國法人，在日本登記成為不動產所有權人時，原則上需要一併登記「日本國內聯絡人」的相關資訊。
這項制度的目的，是為了在不動產所有權人居住於海外時，也能在日本國內有一個方便聯絡的窗口。
日本國內聯絡人可以是居住在日本的個人，也可以是設於日本的公司等法人。例如，不動產公司、司法書士等，也有可能擔任日本國內聯絡人。
如果有指定日本國內聯絡人，該聯絡人的姓名（法人則為名稱）及日本國內地址等資訊，也會成為不動產登記簿上的登記事項。因此，這不只是單純在申請書上填寫聯絡資料，而是會正式記載在不動產登記紀錄中。
不過，有些居住在海外的人，在日本沒有親戚、朋友或其他可以請託擔任聯絡人的人。對於這種情況，目前的制度並不是規定「一定要有日本國內聯絡人，否則就不能購買日本的不動產」。
如果沒有適合擔任日本國內聯絡人的人，可以登記為「沒有日本國內聯絡人」。在辦理登記時，通常需要提交說明沒有日本國內聯絡人的相關文件。
另外，如果已經登記日本國內聯絡人，之後該聯絡人搬家、地址變更，或改由其他人擔任日本國內聯絡人時，需要辦理日本國內聯絡人資訊的變更登記，將登記簿上的資料更新為正確內容。
因此，如果居住在海外的人打算長期持有日本的不動產，不僅在購買不動產時需要注意日本國內聯絡人的登記，之後也應留意聯絡人的姓名、地址等資訊是否有變更。
合同会社は、会社を解散して新しく株式会社を設立しなくても、「組織変更」という手続きによって株式会社になることができます。会社そのものは同じ会社として続くため、原則として、会社が締結している契約や保有している財産、債権・債務なども引き継がれます。
手続きでは、まず株式会社になった後の商号、事業目的、発行する株式の数、役員、効力発生日などを記載した「組織変更計画」を作成します。そして、原則として合同会社の社員全員の同意を得なければなりません。
組織変更の際には、株式会社としての新しい定款も作成します。通常、株式会社を新たに設立するときは、公証人による定款の認証が必要ですが、合同会社から株式会社への組織変更の場合は、公証人の認証を受ける必要はありません。
また、組織変更をする機会に、会社の商号や事業目的を変更することもできます。株式会社への組織変更登記の中で新しい商号や目的を登記できるため、商号変更や目的変更の登記について、登録免許税が別途加算されることはありません。事業内容の拡大や今後の方針に合わせて、定款の内容を見直すよい機会になります。
次に、会社の債権者を保護するため、官報に組織変更の公告を掲載します。会社が把握している債権者には、原則として個別に通知することも必要です。債権者が異議を申し出ることができる期間は、1か月以上設けなければなりません。
これらの手続きが終了すると、組織変更計画で定めた日に株式会社となります。その後、本店所在地を管轄する法務局に、合同会社の解散登記と株式会社の設立登記を同時に申請します。組織変更の登録免許税は、合同会社の解散登記分と株式会社の設立登記分が必要です。
株式会社にするメリットは、合同会社よりも一般的に知名度が高く、取引先や金融機関などからの信頼を得やすいことです。また、株式を発行して出資を受けることができるため、事業を拡大したい会社や、将来多くの出資者を集めたい会社に向いています。
一方、株式会社では、毎事業年度終了後に定時株主総会を開催し、決算の承認や役員に関する手続きを行う必要があります。また、決算公告も行わなければなりません。役員の任期が満了した場合には、同じ人が続けるときでも役員変更登記が必要です。
株式会社への組織変更にはメリットだけでなく、運営上の手間や費用も増えるため、会社の今後の事業規模や取引状況を考えたうえで検討することが大切です。
合同會社不必先辦理解散，再重新設立一家株式會社，也可以透過「組織變更」的程序，直接變更為株式會社。由於公司本身仍然是同一家公司，因此原則上，公司已簽訂的契約、持有的財產、債權及債務等，都會繼續由組織變更後的株式會社承接。
辦理組織變更時，首先需要製作「組織變更計畫」，其中記載變更為株式會社後的公司名稱、營業目的、可發行股份總數、董事等公司幹部，以及組織變更的生效日期等事項。原則上，還需要取得合同會社全體社員的一致同意。
在組織變更時，也需要製作株式會社的新章程。一般新設立株式會社時，章程需要經過公證人認證，但合同會社透過組織變更成為株式會社時，章程不需要辦理公證人認證。
此外，公司也可以利用組織變更的機會，同時變更公司名稱或營業目的。由於新的公司名稱及營業目的可以直接記載於株式會社的組織變更登記中，因此，不需要另外加收公司名稱變更或營業目的變更的登錄免許稅。這也是配合公司今後的事業發展，重新檢討章程內容的好機會。
接下來，為了保障公司債權人的權益，需要在日本政府公報，也就是官報上刊登組織變更公告。原則上，對於公司已知的債權人，也需要另外個別通知。公司必須提供至少一個月的期間，讓債權人可以提出異議。
完成上述程序後，公司會在組織變更計畫所規定的日期正式成為株式會社。之後，需要向公司總公司所在地所管轄的法務局，同時申請合同會社的解散登記及株式會社的設立登記。組織變更時，需要繳納合同會社解散登記及株式會社設立登記的登錄免許稅。
將公司變更為株式會社的優點之一，是株式會社在日本的知名度通常較高，也較容易獲得交易對象、金融機構及一般社會的信任。此外，株式會社可以透過發行股份接受出資，因此比較適合希望擴大事業規模，或未來希望增加投資人的公司。
另一方面，變更為株式會社後，每一個會計年度結束後，都必須召開定期股東大會，辦理決算承認及董事等公司幹部相關事項。公司也有義務公告財務決算資料。如果董事等公司幹部的任期屆滿，即使仍由同一人繼續擔任，也需要辦理公司幹部的變更登記。
因此，將合同會社組織變更為株式會社，除了有提高信用及有利於事業擴大的優點外，也會增加公司管理上的程序、工作及費用。建議公司依照今後的事業規模、交易情況及發展方向，綜合考慮後再決定是否辦理組織變更。
日本の契約書や申請書が複数ページになる場合、ページの差し替えや抜き取りを防ぐために、ページとページの境目に印鑑を押すことがあります。これを「割印（わりいん）」または「契印（けいいん）」といいます。割印は、1つの印影が2枚の紙にまたがるように押すのが特徴で、「これらのページは一体の書類です」という意味を持ちます。日本では印鑑文化があるため広く用いられていますが、海外ではあまり一般的ではなく、各ページに署名をする、すべてのページの下部にイニシャルを入れる、または契約書の表紙にまとめて署名するなどの方法が取られることが多いです。
割印の方法は難しくありません。まず、ホチキス留めや製本テープなどで書類をまとめます。次に、1ページ目と2ページ目の境目（紙の右側または左側の余白部分）に、印影が両方のページにまたがるように押印します。ページ数が多い場合は、すべてのページの境目に押す方法と、表紙と最終ページの間だけに押す簡略的な方法があります。重要なのは、どのページか一部だけを差し替えると印影がずれてしまい、不正な差し替えがわかるようにする点です。
なお、契約当事者が複数いる場合は、それぞれが割印を押すこともありますし、代表者のみが押す場合もあります。実務上は、契約書に使用したものと同じ印鑑を用いるのが一般的です。割印は、書類の完全性を示すため、日本では重要な実務慣行として広く利用されています。
在日本，當契約書或申請文件有多頁時，為了防止頁面被抽換或替換，通常會在頁與頁之間蓋上一種跨頁印章，稱為「割印」或「契印」。所謂割印，是指同一個印章同時蓋在兩頁紙的交界處，讓印文同時出現在兩頁上，藉此表示這些頁面屬於同一份文件的一部分。由於日本有使用印章的文化，這種做法相當普遍；但在其他國家較少見，通常會改以每頁簽名、在各頁下方簽署縮寫（initial）、或在文件首頁與末頁簽名等方式來防止文件被更換。
割印的做法並不困難。首先，將文件依順序整理好，並用釘書機裝訂或以裝訂方式固定。接著，在第一頁與第二頁的交界處（通常是右側或左側邊緣的空白處）蓋章，讓印章的一部分在前一頁，另一部分在後一頁。若文件頁數較多，可以在每一頁的交界處都蓋割印；也可以採取簡化方式，只在首頁與最後一頁之間蓋印。其重點在於，一旦其中某一頁被替換，印章圖樣就會無法對齊，從而可以看出文件曾被更動。
此外，若契約當事人有多方，實務上可以由各方分別蓋割印，也可以由代表人蓋章。一般建議使用與契約書簽署時相同的印章。割印在日本實務上，為了確保文件完整性與防止頁面被替換，仍被廣泛使用。
