如果外國人在日本擁有公寓、土地或房屋，之後不幸過世，那麼繼承時究竟應該適用哪一國的法律呢？
很多人可能會認為：「因為房地產在日本，所以一定適用日本民法。」
但實際上，並不一定如此。
日本的《法之適用通則法》第36條規定：「繼承，依被繼承人之本國法。」
這裡的「被繼承人」，就是已經過世的人。
而「本國法」，原則上是指該名死者所屬國籍國家的法律。
例如，台灣籍人士在日本擁有一間公寓，之後在台灣過世，首先要確認的通常不是日本民法，而是台灣的法律。也就是要依台灣法律確認誰是繼承人、各繼承人的應繼分是多少等事項。
換句話說，判斷繼承應適用哪一國法律時，重要的並不只是「不動產位於日本」，而是過世者的國籍。
不過，也有例外情況。
有些國家的國際私法會規定：「位於國外的不動產，應適用不動產所在地國家的法律。」
如果被繼承人的本國法有這樣的規定，就有可能再回到適用日本法律。
法律上把這種情況稱為「反致」。
因此，外國人的繼承案件不能只看日本民法，而需要同時確認：
亡者的國籍、亡者本國的繼承法，以及該國國際私法的規定。
另外，如果繼承的財產中包含日本的不動產（土地、房子、公寓），最後仍然需要在日本法務局辦理繼承登記。即使繼承人是外國人，或居住在日本國外，也同樣是日本相續登記義務化制度的適用對象。
跨國繼承案件因國籍及各國法律不同，所需文件及法律判斷也可能不同。若家人擁有日本不動產，建議事先確認相關法律及登記程序，以免真正發生繼承時手續變得更加複雜。
外国人が日本にマンションや土地などの不動産を持っている場合、その方が亡くなったら、どこの国の法律に従って相続するのでしょうか。
「日本にある不動産だから、日本の民法が適用される」と思われるかもしれませんが、必ずしもそうではありません。
日本の「法の適用に関する通則法」第36条には、「相続は、被相続人の本国法による。」
と定められています。
ここでいう「被相続人」とは、亡くなった方のことです。「本国法」とは、原則としてその方の国籍のある国の法律をいいます。
たとえば、台湾籍の方が日本にマンションを所有したまま亡くなった場合、まず台湾の法律に基づいて、誰が相続人になるのか、それぞれの相続分はどのくらいか、などを確認することになります。
つまり、不動産が日本にあるかどうかではなく、亡くなった方の国籍が重要なポイントになります。
ただし、外国の法律を確認すると、その国の国際私法によって「外国にある不動産については、その不動産がある国の法律による」と定められていることがあります。この場合、日本法が適用されることがあります。これを法律上「反致（はんち）」といいます。
そのため、外国人の相続では、単に日本の民法だけを見るのではなく、亡くなった方の国籍、その国の相続法、国際私法の規定まで確認する必要があります。
そして、日本にある不動産を相続した場合には、最終的に日本の法務局で相続登記を行います。外国人や海外に住んでいる方も、相続登記の義務化の対象です。
外国人が関係する相続は、国によって必要な書類や法律の考え方が異なります。日本の不動産を所有している外国人の相続については、日本の専門家、司法書士へご相談ください。
